2014. 1. 10. 09:42ㆍ시사 및 문화
작년 중순이후 전세가는 하늘 높은줄 모르고 용이 승천하듯 치솟아버렸고, 만기를 앞둔 많은 세입자들은 또다시 연간소득을 모두 전세자금으로 돌려야하는 씁쓸한 상황이 되었다. 몇년전 필자는 지방 공단에 거주하면서 매매가 대비 80%이상 수준의 전세가를 이미 경험하였으며, 그 당시 그러한 가격 수준은 '살아야 하나 사고 싶지 않은(오르지 않을 것 같은) 집'이라는 현상을 담고 있다고 생각하였다. 그러한 부동산의 부정적인 전망이 이제는 전국을 뒤엎으며 전세가의 고공행진을 부축이고 있다. 그런데, 이제 조금씩 바뀌는 느낌이 든다. 작년 연말부터 지금에 이르기까지 조금씩 거래가 살아나고, 분위기가 전환되는 신호가 보이고 있다. 실거래가를 찾아보면 조금씩 반등의 기운이 보이는 지역이 적지 않음을 알 수 있다.
오늘은 이러한 주택 거래와 뗄래야 뗄 수 없는 대출에 대해 개인적인 사례를 바탕으로 포스팅 한다. 앞서 필자는 관련 전문가는 아니며, 고객으로써 생각했던 부분을 공유하려고 한다. 아래의 내용은 전체를 포괄하지 못할 수 있으며, '아파트 담보대출'의 경험을 바탕으로 하고 있다.
가장 먼저 고려해야되는 부분이 대출 금액이다. 기본적으로는 개인의 자금 사정에 맞추어 필요한 대출 금액을 확인해야하고, 그다음은 가능금액을 확인하는 것이다. 가능금액은 담보물에 대한 인정금액과 그에 따른 대출가능 비율, 개인소득의 조합으로 결정이 된다. 아파트의 경우 일반적으로 한국감정원, 국민은행 부동산시세를 일단적으로 기준으로 하고 있다. 기준이 모호한 개별 주택의 경우에는 절차가 더 추가될 것이다. 그리고, 그 담보물에 대해 얼마를 대출해줄 것인가를 결정하는 것이 언론에서도 자주 언급되는 DTI(총부채상환비율)와 LTV(주택담보인정비율)이다. 원리금 상환 능력을 연소득을 기준하여 일정 비율만큼으로 판단을 하는 것이 DTI이고, 담보물 금액에 대해 일정 비율만큼만 대출을 해줄 수 있다는 것이 LTV이다. 이는 부동산 경기와도 연계되어 있어 서울, 인천, 경기, 지방 등 지역에 따라 차등이 있고, 담보물 금액과도 연계가 된다. 과거 한창 붐이 일던 시절 집만 사면 오르니, 거의 집값의 전액 수준을 대출하게 되고 결국 투기붐을 부축이게 되어 일정부분 제한을 하게 되었다. DTI의 경우 연간소득과 상환을 기준으로 잡기때문에 대출상환기간에 따라 금액에 큰 차이가 있다. 예를 들면 3,000만원 연소득자가 50%적용 시 원리금 기준 연 1,500만원의 대출이 가능하고, 3년 동안 갚는 것과 30년 동안 갚는 것에는 대출 총액에 큰 차이가 날 것이다. 보통 수도권 기준으로 DTI와 LTV는 모두 50~60% 내외이다. 대출시점에 해당지역과 금액, 소득을 바탕으로 확인이 필요하다.
두번째 고려하게 되는 사항은 어디서 대출을 할 것인가. 1금융권, 2금융권 그리고 기타 대부업체 등이 있다. 대형은행도 큰 파도를 넘지 못하고, 무너지는 상황이 있었다는 것을 기억한다면 어디든 안정적인 곳은 없다. 그러나, 예금이 아닌 대출은 고객의 리스크가 더 중요하니, 크게 영향을 받지는 않는 부분이다. 단지 1금융권이 아닌 곳에 대출을 하게 되면 개인 신용에 영향을 미치지 않을까 하는 우려만 있을 뿐이다. 필자는 기본적으로 우량한 시중은행과 보험사를 대상으로 알아보았다. 2금융권의 경우도 증권, 보험 등의 대형사의 경우 신용상에는 큰 문제는 없다고 생각한다. 실제 이에 대해서는 의견이 다양하고 신용 조회만으로도 신용 상태가 떨어질 수 있다는 의견부터 문제없다는 의견까지 다양하다. 'case by case'가 아닌가 생각된다. 필자가 고려한 시중은행과 보험사의 가장 큰 차이점은 시중은행이 기본적으로 금리가 낮았지만 속칭 '꺽기'라고 불리는 부가상품 가입이 많이 요구되었고, 보험사의 경우는 조금은 더 높지만 부가상품 가입 조건이 그리 많지는 않았다. 물론, 일부 회사에서는 고객등급도 금리 우대조건이 되기도 한다. 대출을 위해 보험을 가입한다면 배보다 배꼽이 더 클 수 있다.
당연히 금리 자체는 낮을 수록 좋은게 명확하다. 그러나, 변동과 고정에 대해서는 개인적인 판단이 필요하다. 변동금리의 경우 COFIX, CD 금리 등의 기준을 잡고 3개월 6개월 등의 상품이 많고, 고정금리의 경우 말그대로 대출기간 동안 계약금리로 고정이 된다는 것이다. 최근에는 1년, 2년, 3년 고정 등의 상품도 많은데, 그 상품은 기존 변동과 같이 짧은 주기로 변하지는 않지만, 해당 기간이 되면 한번씩 변하게 됩다. 변동금리와 고정금리의 중간 정도로 볼 수 있다. 현재 금리가 낮은 측면도 있고, 일반적으로 고정금리 상품이 일정부분 금리가 높다고 보면 된다. 개인적인 판단으로는 3년 내외까지는 변동이 유리할 것으로 생각되지만, 장기 상품이 대해서는 주관이 필요하다. IMF, 금융위기 등 글로벌한 이슈와 국가적인 이슈 등으로 항상 경기는 사이클이 있고, 그런 사건들은 금리와 직결된다. 변동금리의 경우 금융기관에서 기준으로 하는 COFIX나 CD, 국고채 등의 기준점이 있고, 고객의 신용등급, 고객등급, 기타 부채, 대출 총액 등을 모두 고려하여 고객이 추가적으로 지불해야하는 가산 금리의 합으로 계산이 된다. 결국 대출의 관건은 가산 금리를 어떻게 낮추느냐의 문제이다.
대출을 받을 수 있는 경로는 무척 다양하다. 어떤 금융기관에서 할지부터 시작해서 어떤 지점에서 할지까지 결정을 해야 한다. 안타깝게도 내부적인 기준은 표준화되어 있지만, 일부 재량권이 있어 각 지점의 영업 상황에 따라 금리에도 차이가 있다. 필자도 이번에 대환대출을 위해 알아보다가, 막연히 발로 뛰는 것에 대한 벽에 멈춰 행동을 못하고 있었다. 그러던 중 부동산 관련 카페에서 많은 대출상담사들이 활동하고 있는 것이 문득 떠올랐다. 그리고, 몇분에게 쪽지를 보내고 연락을 취했다.
아~이건 신세계구나.
지금까지의 모든 고민이 바로 사라지게 되었다. 대출상담사는 한 회사에 속한 것이 아닌, 단순 에이전트의 역할을 한다. 각사별로 모두 영업망을 가지고 있어, 현 시점에서의 각사별 장단점을 정리하고 있다. 그래서, 기본적인 정보 (담보물, 신용, 금액) 등을 전달하고, 원하는 상품에 대해 대략적으로 합의를 하면 3~4개 사를 추천한다. 혹시, 사기를 당하지는 않을까? 하는 생각도 들 수 있겠지만, 그들의 역할은 여기에서 끝이난다. 그 후부터는 각사별 담당자가 직접 연락을 취하고, 결정이 되면 출장처리도 가능하겠지만 못미더운 부분이 있다면 영업장으로 직접 방문하여 진행을 하면 된다.
그럼 별도의 수수료가 있는가? 두 부동산을 끼고 거래할 때와 유사한 상황이다. 고객의 입장에서는 일반 대출과 동일한 상황으로 진행을 할 수 있고, 실제 대출이 실행이 되면 영업점과 대출상담사가 마진을 나눠먹는 구조가 아닐까 생각한다. 결국, 별도의 추가비용없이 낮은 금리를 찾아 검색하고, 발로 뛰는 수고를 전화 한두통으로 끝낼 수 있다.
대출의 실행 시기에 대해서는 신용조회와 서류 준비, 계약 등이 진행이 되므로 실제 프로세스는 1주일이면 되겠지만, 넉넉히 약 2주는 잡을 필요가 있다. 담보물에 대한 인감, 신분증명을 위한 등초본, 소득 증빙을 위한 원천징수영수증과 재직증명서 등의 다양한 요구 서류가 있다.
이 블로그의 글을 정독하고 있는 사람은 어떠한 이유에서는 대출을 하고자하는 분들이라고 생각된다.
아무쪼록 그 결과가 만족스럽고, 더 나은 성과를 이끌어내기를 바라면서 이만 글을 마친다.